Luật Đất đai 2024, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành, được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều đột phá quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo nhận định từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, chỉ sau một năm đi vào cuộc sống, luật đã bộc lộ không ít tồn tại và vướng mắc trong quá trình áp dụng. Những bất cập này đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi và bổ sung để đảm bảo tính phù hợp, hiệu quả, đáp ứng được thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội và khắc phục những rào cản hiện hữu. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích những lý do chính yếu khiến Luật Đất đai 2024 cần được xem xét sửa đổi sớm, từ góc độ gây khó cho nhà đầu tư đến những thách thức trong định giá đất và tâm lý e ngại trách nhiệm của đội ngũ cán bộ.
Những vướng mắc gây khó khăn cho nhà đầu tư và gây lãng phí nguồn lực
Thực tế triển khai Luật Đất đai 2024 đã cho thấy một số hạn chế trong hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như trong quy trình giao đất, cho thuê đất, ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư và hiệu quả sử dụng đất.
Hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chưa đồng bộ
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, mô hình tổ chức chính quyền địa phương hiện nay với hai cấp (từ ngày 1/7) chưa thực sự tương thích với hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai. Điều này dẫn đến quy định phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, làm tăng thêm các quy trình thủ tục hành chính không cần thiết, kéo dài thời gian để nhà đầu tư tiếp cận đất đai và chậm trễ trong việc đưa đất vào khai thác sử dụng hiệu quả.
Thêm vào đó, dù luật cho phép những khu vực đã có quy hoạch đô thị và nông thôn thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng, mà sử dụng quy hoạch này làm công cụ quản lý, nhưng thực tế tỷ lệ phủ kín của các quy hoạch này trên cả nước còn rất thấp, nhiều nơi không bao phủ hết địa giới hành chính. Hệ quả là, nhiều địa phương vẫn phải lập đồng thời cả quy hoạch đô thị/nông thôn và quy hoạch sử dụng đất, gây ra tình trạng chồng chéo, lãng phí nguồn lực và thời gian.
Rào cản trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất và triển khai dự án
Một trong những vấn đề nổi cộm là khó khăn mà các địa phương gặp phải khi muốn chuyển đổi đất trồng lúa sang các mục đích khác như phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ, hạ tầng. Sự khống chế bởi chỉ tiêu giữ ổn định diện tích đất trồng lúa ở mức 3,5 triệu hecta đã trở thành một rào cản lớn, làm chậm tiến độ các dự án phát triển kinh tế – xã hội quan trọng.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 vẫn chưa có cơ chế linh hoạt để giải quyết nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư công, dự án trọng điểm quốc gia, dự án cấp bách hoặc các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại. Nhiều dự án dù đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng vẫn chưa được quy hoạch sử dụng đất, gây ra thế “tiến thoái lưỡng nan” cho các chủ đầu tư.
Thách thức trong giao đất, cho thuê đất và thu hút đầu tư
Việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, theo phân tích của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đang phụ thuộc quá nhiều vào các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và đấu thầu. Điều này đòi hỏi nhiều thời gian cho việc chuẩn bị hồ sơ dự án, và không phải lúc nào cũng lựa chọn được nhà đầu tư thực sự có năng lực, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, chậm đưa đất vào sử dụng và ảnh hưởng tiêu cực đến công tác thu hút đầu tư.
Ngay cả đối với các dự án đầu tư quy mô lớn, đòi hỏi kỹ thuật cao, phức tạp và có khả năng tạo động lực phát triển cho địa phương, việc áp dụng cơ chế đấu thầu cứng nhắc cũng có thể làm chậm tiến độ và không chọn được những nhà đầu tư thực sự nổi trội. Quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, hay đất thu hồi từ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước cũng làm kéo dài thời gian, thêm thủ tục và tăng chi phí tuân thủ.
Đặc biệt, việc cho thuê đất cơ bản theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm gây ra nhiều khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn. Điều này đặc biệt đúng với các dự án trong lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội và kinh doanh dịch vụ lưu trú – những ngành cần thu hút đa dạng các nguồn lực đầu tư để phát triển.
Định giá đất thiếu linh hoạt, cán bộ e ngại trách nhiệm
Ngoài những vướng mắc về quy hoạch và thủ tục, các vấn đề liên quan đến thu hồi đất và định giá đất cũng là điểm nóng cần được giải quyết trong quá trình sửa đổi luật.
Thiếu quy định cho các dự án thu hồi đất đặc thù
Luật Đất đai 2024 hiện chưa có quy định rõ ràng về việc thu hồi đất để thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại (như các dự án phục vụ Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương APEC), hay các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa. Sự thiếu hụt này làm giảm tính linh hoạt và hiệu quả trong việc triển khai các dự án quan trọng này.
Hơn nữa, quy định việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng không đảm bảo sự linh hoạt cần thiết. Trong nhiều trường hợp, người có đất thu hồi sẵn lòng bàn giao mặt bằng trước khi phương án bồi thường được phê duyệt, nhưng quy định cứng nhắc này lại không cho phép, gây trì hoãn và phức tạp thêm quy trình. Tình trạng “dự án treo” cũng thường xảy ra khi nhà đầu tư không thỏa thuận được việc nhận chuyển quyền sử dụng đất với một phần nhỏ diện tích, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.
Bất cập trong xác định giá đất cụ thể và bồi thường
Giá đất bồi thường theo luật là giá đất cụ thể, trong khi giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất. Tuy nhiên, các phương pháp định giá đất cụ thể hiện còn gặp nhiều khó khăn, chưa đảm bảo độ chính xác tuyệt đối. Điều này không chỉ làm cho người có đất thường đòi hỏi giá bồi thường cao hơn hoặc yêu cầu bồi thường bằng đất, tái định cư để gia tăng lợi ích, mà còn gây khó khăn lớn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thường xuyên phát sinh khiếu kiện.
Định giá đất phụ thuộc thị trường, cán bộ sợ trách nhiệm
Một vấn đề đáng lo ngại khác là việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp (khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích) lại phụ thuộc vào giá đất tại thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp) và kết quả của các đơn vị tư vấn giá đất. Trong khi việc xác định giá đất cụ thể vốn đã phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kết quả định giá thường không thống nhất, không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên cả hai thị trường. Điều này khiến giá đất do Nhà nước quyết định bị phụ thuộc, thậm chí “chạy theo” sự biến động của thị trường.
Chính những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể đã dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ này. Tâm lý này không chỉ làm kéo dài thời gian xác định giá đất mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, gây lãng phí và cản trở sự phát triển.
Kết luận
Những bất cập trong Luật Đất đai 2024 sau một năm thực thi, được Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ rõ, đã và đang tạo ra nhiều rào cản cho sự phát triển kinh tế, gây khó khăn cho nhà đầu tư, và dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai. Từ hệ thống quy hoạch chưa đồng bộ, rào cản chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thách thức trong giao đất, cho thuê đất, đến sự thiếu linh hoạt trong thu hồi và định giá đất, tất cả đều đòi hỏi một sự điều chỉnh toàn diện. Việc cán bộ e ngại trách nhiệm trong quá trình định giá đất cũng là một hệ quả đáng báo động, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
Hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố để lấy ý kiến rộng rãi. Hy vọng rằng, với sự lắng nghe và tiếp thu ý kiến từ thực tiễn, dự luật sẽ được hoàn thiện và thông qua tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV, có hiệu lực từ đầu năm 2026. Những sửa đổi kịp thời sẽ góp phần khắc phục triệt để các vướng mắc, tạo hành lang pháp lý minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản, thúc đẩy đầu tư, và đảm bảo sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững, vì lợi ích chung của cộng đồng và sự phát triển của đất nước.
Tài liệu tham khảo
- Dantri.com.vn – “Vì sao phải sửa đổi Luật Đất đai sau 1 năm thi hành?”, đăng ngày 31/07/2025.
