Vì sao phải sửa đổi Luật Đất đai sau 1 năm thi hành?

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) và các văn bản quy định chi tiết thi hành luật có nhiều nội dung mới mang tính đột phá.

Dù vậy, qua 1 năm thi hành luật đã bộc lộ một số tồn tại, vướng mắc đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Gây khó cho nhà đầu tư, chồng chéo và lãng phí

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp (từ ngày 1/7). Việc quy định phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện dẫn đến tăng quy trình thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng.

Luật cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất mà sử dụng quy hoạch này để làm công cụ quản lý đất đai. Tuy nhiên, thực tế tỷ lệ phủ kín của quy hoạch đô thị và nông thôn trên cả nước còn thấp, nhiều trường hợp không phủ kín theo địa giới hành chính. Từ đó dẫn đến một số địa phương dù đã lập quy hoạch đô thị và nông thôn nhưng vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất gây chồng chéo, lãng phí.

Nhiều địa phương muốn chuyển đổi đất trồng lúa sang mục đích phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ, hạ tầng và các mục đích sử dụng khác gặp nhiều khó khăn vì bị khống chế bởi chỉ tiêu đất trồng lúa – xác định giữ ổn định diện tích đất trồng lúa 3,5 triệu ha.

Trong khi quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất còn tình trạng chưa thống nhất, đồng bộ. Luật Đất đai 2024 chưa có cơ chế giải quyết nhu cầu sử dụng đất để triển khai các dự án đầu tư công, dự án quan trọng, cấp bách, dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại đã được cấp có thẩm quyền cho ý kiến về chủ trương đầu tư nhưng chưa có trong quy hoạch.

Bên cạnh đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phân tích, việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phụ thuộc vào trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị dự án.

Nhiều trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư thực sự có năng lực, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án, chậm đưa đất vào sử dụng, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.

Một số trường hợp thực hiện dự án đầu tư có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật cao, phức tạp, tạo động lực phát triển cho địa phương nhưng khi áp dụng cơ chế đấu thầu làm kéo dài thời gian thực hiện và có thể không lựa chọn được những nhà đầu tư thực sự có năng lực nổi trội như mong muốn.

Hơn nữa, quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, đất thu hồi từ cổ phần hoá, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước để sử dụng vào nhu cầu phát triển kinh tế làm kéo dài thời gian, thêm thủ tục, tăng chi phí tuân thủ. 

“Việc cho thuê đất cơ bản theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn, đặc biệt là các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, kinh doanh dịch vụ lưu trú… cần thu hút đa dạng các nguồn lực đầu tư”, bộ này nêu thực tế.

Chạy theo biến động của thị trường, cán bộ sợ trách nhiệm

Một bất cập khác, theo bộ này, Luật Đất đai 2024 chưa có quy định về thu hồi đất để thực hiện dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại (điển hình là các dự án phục vụ Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương APEC); dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics, công nghiệp văn hóa…

Yêu cầu việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng không bảo đảm sự linh hoạt đối với trường hợp người có đất thu hồi đồng thuận bàn giao mặt bằng trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư.

Giá đất bồi thường theo luật là giá đất cụ thể, giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất nhưng các phương pháp định giá đất cụ thể còn gặp nhiều khó khăn, chưa đảm bảo độ chính xác tuyệt đối.

Điều này làm cho người có đất thường đòi hỏi giá đất bồi thường cao hoặc yêu cầu được bồi thường bằng đất hoặc giao đất tái định cư để gia tăng lợi ích, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và phát sinh khiếu kiện.

Đáng lo hơn, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp (khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất) lại phụ thuộc vào giá đất tại thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) và kết quả đơn vị tư vấn giá đất.

Trong khi việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Với phương pháp đó, kết quả định giá bị phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức giá thuê trên thị trường, loại hình, hình thức kinh doanh của tổ chức. Hay nói cách khác, giá đất do Nhà nước quyết định sẽ bị phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường.

“Những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư”, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ rõ.